Bei Immobilienerwerben innerhalb der Familie fällt in bestimmten Konstellationen keine Grunderwerbsteuer an. Eine wichtige Steuerbefreiung ist der Grundstückserwerb zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Diese Steuerbefreiung kann insbesondere für Steuergestaltungen zur Erhöhung der AfA-Bemessungsgrundlage genutzt werden, ohne dass dadurch Grunderwerbsteuer anfällt. Daneben gibt es noch die Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Scheidung.
In welchen Fällen greift die Steuerbefreiung für Eheleute?
Häufigster Anwendungsfall der Vorschrift ist der Immobilienkauf, bei dem ein Ehegatte sein Alleineigentum oder seinen hälftigen Miteigentumsanteil an den anderen Ehegatten verkauft. Daneben erfasst die Vorschrift auch bestimmte Share Deals, wie z.B. den Erwerb von Anteilen an Personengesellschaften, die sonst bei Erwerb von mindestens 90% der Anteile steuerpflichtig wären. Keinen Einfluss hat der Güterstand der Eheleute oder eingetragenen Lebenspartner auf die Befreiung von der Grunderwerbsteuer, die insbesondere sowohl bei dem gesetzlichen Regelfall der Zugewinngemeinschaft sowie bei Gütertrennung zur Anwendung kommt. Besonderheiten sind bei Gütergemeinschaft zu beachten, die in der Praxis jedoch höchst selten vereinbart wird.
Wer wird als Ehegatte oder Lebenspartner anerkannt?
Die Steuerbefreiung setzt voraus, dass im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs eine nach deutschem Recht wirksame Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft besteht. Immobilienübertragungen zwischen Verlobten oder unverheirateten Paaren unterfallen damit nicht der Steuerbefreiung, selbst wenn diese eine langjährige Beziehung führen (nichteheliche Lebensgemeinschaften). Wurde die Ehe im Ausland geschlossen, hängt die Wirksamkeit nach deutschem Recht davon ab, ob bestimmte Formerfordernisse eingehalten werden. Problematische Fälle können sich z.B. ergeben, wenn die Ehe nur kirchlich geschlossen wurde.
Gestaltungsmodell – Step-Up
Eine beliebte Steuergestaltung zwischen Ehegatten ist der Verkauf von Immobilien, die zur Vermietung bestimmt sind, nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist (Ehegattenschaukel). Ist die Immobilie zwischenzeitlich erheblich im Wert gestiegen, kann durch den Verkauf an den anderen Ehegatten zum Marktwert die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung erhöht werden (sog. „Step-Up"). Für den Veräußerer fällt außerhalb der Spekulationsfrist in diesen Fällen keine Einkommensteuer an und durch die Steuerbefreiung für Eheleute bleibt der Erwerb durch den anderen Ehegatten von der Grunderwerbsteuer befreit. Die für die Umsetzung einer derartigen Steuergestaltung anfallenden Beratungs-, Notar- und Grundbuchkosten werden dabei regelmäßig durch die positiven Steuereffekte überkompensiert.
Beispiel:
Die Ehefrau ist Eigentümerin einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie, die aus einer Erbschaft stammt und die ursprünglich am 1. Januar 2002 für 350.000 € angeschafft wurde. Von dem Kaufpreis entfiel ein Betrag von 200.000 € auf das Gebäude. Bislang konnte die Ehefrau bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Anschaffungskosten des Gebäudes jährlich in Höhe von 2%, also 4.000 €, als Werbungskosten geltend machen. Hat sich zwischenzeitlich beispielsweise der Marktwert der Immobilie auf 700.000 € verdoppelt und entfallen weiterhin 4/7 des Werts auf das Gebäude, würde sich die Abschreibung bei einem Verkauf der Immobilie an den Ehemann auf 8.000 € jährlich verdoppeln (400.000 € x 2%). Da der Verkauf außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt, wäre der Veräußerungsgewinn für die Ehefrau steuerfrei. Aufgrund der Steuerbefreiung für Ehegatten entfiele gleichzeitig die sonst bei Grundstücksverkäufen anfallende Grunderwerbsteuer von bis zu 6,5%. Im Spitzensteuersatz von 42% beträgt die Steuerersparnis pro Jahr damit knapp 1.700 €.
Bei der Steuergestaltung ist darauf zu achten, dass der Kauf wie unter fremden Dritten vereinbart und durchgeführt wird. Insbesondere bei Finanzierung des Kaufpreises durch den verkaufenden Ehegatten als Verkäuferdarlehen ist besondere Vorsicht geboten. Ferner ist darauf zu achten, dass die Gestaltung zwingend einen Verkauf voraussetzt. Zwar wird Grunderwerbsteuer z.B. bei einer Schenkung der Immobilie an den anderen Ehegatten ebenfalls vermieden, allerdings kommt es nicht zur Erhöhung der Gebäudeabschreibung. Denn ertragsteuerlich tritt der Beschenkte Ehegatte in diesem Fall in die Fußstapfen des Schenkers und führt damit dessen Abschreibung lediglich fort.
Fazit
Grunderwerbsteuer fällt bei Ehegatten oder Paaren einer eingetragenen Lebenspartnerschaft für den Verkauf von Immobilien untereinander nicht an. Bei im Ausland geschlossenen Ehen oder der Übertragung von Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften (Personengesellschaften), empfiehlt sich eine genaue Prüfung des Sachverhalts. Ferner kann die Befreiung von der Grunderwerbsteuer zwischen Ehegatten für interessante Steuergestaltung genutzt werden. Verfahrensrechtlich besteht in den meisten Bundesländern die Besonderheit, dass bei Verkäufen zwischen Ehegatten auf eine Unbedenklichkeitsbescheinigung verzichtet wird, ohne die ansonsten keine Umschreibung im Grundbuch erfolgen kann.