Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3,5 % bis zu 6,5 % des Kaufpreises und wird selbst für geringfügige Erwerbe erhoben. Lediglich für sogenannte „Bagatellfälle“ sieht das Gesetz eine Steuerbefreiung vor. Von der Besteuerung ausgenommen ist der Erwerb eines Grundstücks, wenn die Bemessungsgrundlage max. bis zu 2.500 € beträgt (§ 3 Nr. 1 GrEStG).
Unterschied Freibetrag und Freigrenze
Bei der Steuerbefreiung für Grundstückserwerbe von bis zu 2.500 € handelt es sich um eine Freigrenze. Beträgt die Bemessungsgrundlage (Kaufpreis) mehr als 2.500 €, wird die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Betrag erhoben. Selbst ein geringfügiges Überschreiten der Bagatellgrenze (z.B. 2.501 €) führt zum vollständigen Wegfall der Steuerbefreiung.
Beispiel:
Beträgt der Kaufpreis für ein Gartengrundstück lediglich 2.400 €, fällt insgesamt keine Grunderwerbsteuer an. Kostet das Gartengrundstück dagegen 2.600 €, löst der Erwerb Grunderwerbsteuer aus. Liegt das Grundstück z.B. in Nordrhein-Westfalen ist bei einem Steuersatz von 6,5 % zusätzlich Grunderwerbsteuer in Höhe von 169 € an das Finanzamt zu zahlen.
Auswirkungen je nach Bundesland
Gelingt es dem Käufer tatsächlich einen Kaufpreis von bis zu 2.500 € zu vereinbaren, sind die Steuerauswirkungen dennoch gering, wie die nachfolgende Tabelle zeigt:
| Bundesland | Steuersatz | max. Ersparnis |
| Baden-Württemberg | 5 % | 125 Euro |
| Bayern | 3,5 % | 87,5 Euro |
| Berlin | 6 % | 150 Euro |
| Brandenburg | 6,5 % | 162,5 Euro |
| Bremen | 5 % | 125 Euro |
| Hamburg | 5,5 % | 137,5 Euro |
| Hessen | 6 % | 150 Euro |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % | 150 Euro |
| Niedersachsen | 5 % | 125 Euro |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 162,5 Euro |
| Rheinland-Pfalz | 5 % | 125 Euro |
| Saarland | 6,5 % | 162,5 Euro |
| Sachsen | 5,5 % | 137,5 Euro |
| Sachsen-Anhalt | 5 % | 125 Euro |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 162,5 Euro |
| Thüringen | 5 % | 125 Euro |
Vervielfachung der Freigrenze
Insbesondere wenn ein oder mehrere Miteigentümer ein Grundstück an einen oder mehrere Erwerber veräußern (z.B. Ehegatten im Güterstand der Zugewinngemeinschaft), stellt sich die Frage, wie oft die Freigrenze zur Anwendung kommt. In diesen Fällen ist grundsätzlich jeder Erwerbsvorgang als selbständiger Steuerfall anzusehen, vorausgesetzt jeder Miteigentümer verfügt getrennt über seinen jeweiligen Anteil.
Beispiel:
Die Ehegatten A und B verkaufen ihren jeweiligen Miteigentumsanteil an einem unbebauten Grundstück zu einem Gesamtkaufpreis von 4.800 € an den Nachbarn als Alleineigentümer. In diesem Fall liegen zwei Erwerbsvorgänge vor, die mit jeweils 2.400 € die Freigrenze nicht überschreiten. Es fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Je nach Konstellation lässt sich bei mehreren Verkäufern bzw. mehreren Erwerbern und einer eindeutigen Zuordnung die Freigrenze damit „mehrfach“ in Anspruch nehmen.
Schenkungen unter Auflagen
Für Schenkungen oder Erbschaften von Grundstücken sieht das Gesetz eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer vor (§ 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG) um eine doppelte Belastung mit Erbschaft- oder Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer zu vermeiden.
Wichtig:
Bei Grundstückschenkungen unter einer Auflage gilt die Steuerbefreiung jedoch nicht für den Wert der Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind, da insoweit eine Doppelbelastung ausgeschlossen ist. Dies hat zur Folge, dass der Wert der Auflagen der Grunderwerbsteuer unterliegt. Beträgt der Wert der Auflagen wiederum max. 2.500 €, greift auch in diesen Fällen die Freigrenze und es fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Beispiel:
Der Bruder schenkt seiner Schwester ein unbebautes Grundstück im Wert von 200.000 € mit der Auflage, die noch offene Rechnung über die jährliche Grundsteuer i.H.v. 1.200 € zu zahlen. Da die Schenkung des unbebauten Grundstücks der Schenkungsteuer unterliegt (Freibetrag 20.000 €), greift insoweit die Steuerbefreiung für Schenkungen. In Höhe der Verpflichtung zur Zahlung der Grundsteuer liegt dagegen eine Leistungsauflage vor, die bei der Ermittlung der Schenkungsteuer abziehbar ist, sodass auf diesen Betrag grundsätzlich Grunderwerbsteuer anfiele. Nur weil der Betrag innerhalb der Freigrenze von 2.500 € liegt, fällt ausnahmsweise keine Grunderwerbsteuer an.
Reformüberlegungen („Familienfreibetrag“)
In der Politik gab es zuletzt immer wieder Überlegungen, für private Immobilienerwerber oder Familien einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer einzuführen. Hintergrund ist, dass die meisten Bundesländer mittlerweile Steuersätze von 5 % bis 6,5 % festgelegt haben und die Grunderwerbsteuer im Zusammenspiel mit den gestiegenen Immobilienpreisen in den Ballungsräumen zu einer erheblichen Belastung beim Immobilienkauf führt. Im Wahlprogramm 2021 der FDP findet sich beispielsweise die Position, natürlichen Personen einen Freibetrag von bis zu 500.000 € zu gewähren. Auch aus der CDU gab es Überlegungen Immobilienkäufer teilweise von der Grunderwerbsteuer zu entlasten, nämlich je Erwachsenen in Höhe eines Freibetrages von 250.000 € und je Kind zusätzlich in Höhe von 100.000 €. Derzeit ist nicht abzusehen, ob oder wann diese Forderungen umgesetzt werden.
Fazit
Aufgrund der sehr niedrigen Freigrenze von gerade einmal 2.500 € kommt die Bagatellgrenze nur in den seltensten Fällen tatsächlich zur Anwendung. Lediglich bei sehr günstigen Grundstückskäufen oder im Zusammenhang mit Grundstückschenkungen unter Auflagen kann die Regelung im Einzelfall zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer führen. Abzuwarten bleibt, ob die Politik die Entlastung von privaten Immobilienerwerbern durch die Einführung von Freibeträgen bei der Grunderwerbsteuer tatsächlich weiterverfolgt.