Bei Verkäufern innerhalb der Familie fällt u.a. bei dem Erwerb durch Kinder oder die Eltern keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Die Steuerbefreiung ist allerdings nicht auf Kinder oder Eltern beschränkt, sondern erfasst sämtliche Erwerbe durch „in gerader Linie“ verwandte Personen. Zusätzlich erstreckt sich die Befreiung von der Grunderwerbsteuer in der Familie z.B. auf Immobilienerwerbe durch Stiefkinder, Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner des begünstigten Personenkreises. Dagegen fällt Grunderwerbsteuer bei Immobilienübertragungen zwischen Geschwistern regelmäßig an.
Überblick – Grunderwerbsteuer bei Verkäufen innerhalb der Familie
Die nachfolgende Tabelle zeigt die häufigsten Fälle, bei denen Verkäufe innerhalb der Familie entweder Grunderwerbsteuer auslösen oder steuerbefreit sind.
| Verkäufer | Erwerber | Steuerfrei/Steuerpflichtig |
| Ehegatte | Anderer Ehegatte | steuerfrei, siehe Grunderwerbsteuer bei Ehegatten |
| Mutter / Vater | Kind | steuerfrei |
| Kind | Mutter / Vater | steuerfrei |
| Stiefeltern | Stiefkind | steuerfrei |
| Großeltern | Enkelkind | steuerfrei |
| Geschwisterteil | Geschwisterteil | steuerpflichtig, siehe Grunderwerbsteuer bei Geschwistern |
Erfolgt die Übertragung nicht im Wege des Verkaufs, sondern beispielsweise als Schenkung oder im Zuge eines Erbfalls, fällt regelmäßig auch keine Grunderwerbsteuer an, da die Steuerbefreiung bei Erbschaft oder Schenkung greift.
Begünstigter Personenkreis – Verwandte und gleichgestellte Personen
Nach § 3 Nr. 6 GrEStG wird für Grundstückserwerbe durch bestimmte Verwandte oder diesen gleichgestellten Personen keine Grunderwerbsteuer erhoben. Zu dem begünstigten Personenkreis zählen vier Gruppen:
- Verwandte in gerader Linie,
- Personen deren Verwandtschaftsverhältnis aufgrund Adoption erloschen ist,
- Stiefkinder und
- die Ehegatten und eingetragenen Lebenspartner der in den Nummern 1-3 genannten Personen.
Nicht begünstigt sind Erwerbe in der Seitenlinie. Im Regelfall lösen deshalb Grundstücksverkäufe zwischen Geschwistern Grunderwerbsteuer aus. Selbiges gilt z.B. auch für Erwerbe durch Cousinen oder Cousins.
Verkauf Eltern / Kinder – keine Grunderwerbsteuer bei Verwandten in gerade Linie
Von der Steuerbefreiung von der Grunderwerbsteuer sind sämtliche Übertragungen zwischen verwandten in gerader Linie begünstigt.
Wichtig:
Wer sind Verwandte in gerade Linie? Nach § 1589 Abs. 1 S. 1 BGB sind Personen die voneinander abstammen in gerade Linie verwandt. Verwandte in gerader Linie sind damit u.a. die
- Eltern,
- Kinder (auch nichteheliche Kinder),
- Enkel, Urenkel und
- Großeltern.
Von der Grunderwerbsteuer befreit sind also Grundstücksverkäufe der Eltern an ihre Kinder oder an die Enkelkinder. Zum begünstigten Personenkreis zählen außerdem Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner der Kinder (Schwiegerkinder) oder Enkelkinder (Schwiegerenkel). Auch im umgekehrten Fall, bei Grundstückserwerben der Eltern oder Schwiegereltern von den Kindern oder Schwiegerkindern fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Beispiel:
Die Ehegatten A und B sind je zu ½ Eigentümer eines Einfamilienhauses, das an die Tochter und den Schwiegersohn gemeinsam verkauft werden soll. Der Verkauf löst keine Grunderwerbsteuer aus, da die Tochter in gerade Linie mit den Eltern verwandt ist und der Schwiegersohn als Ehegatte der Tochter ebenfalls zu den begünstigten Erwerbern gehört.
Nach Auffassung der Finanzverwaltung soll die Steuerbefreiung zugunsten des Schwiegerkindes auch dann fortbestehen, wenn die Ehe geschieden wurde.
Stiefkinder / Stiefenkel
Keine Grunderwerbsteuer fällt auch bei Erwerben durch Stiefkinder oder Stiefenkel an.
Wichtig:
Wer ist Stiefkind oder Stiefenkel? Im Gegensatz zu den Verwandten in gerade Linie ist gesetzlich nicht definiert, wer „Stiefkind“ ist. Nach der Rechtsprechung sind die leiblichen Kinder des einen Ehegatten die Stiefkinder des anderen Ehegatten, vorausgesetzt es handelt sich nicht um gemeinsame Kinder. Obwohl das Gesetz nur „Stiefkinder“ ausdrücklich benennt, sind von der Steuerbefreiung auch „Stiefenkel“ begünstigt, also die Kinder der Stiefkinder.
Die Steuerbefreiung ist außerdem nicht vom Fortbestehen der Ehe abhängig, durch welche das Verhältnis als Stiefkind begründet wurde, was sich bei einer weiteren Scheidung oder einer Beendigung der Ehe infolge Todes zugunsten der Steuerpflichtigen auswirkt. Wie bei den Verwandten in gerader Linie sind außerdem die Ehegatten oder Lebenspartner der Stiefkinder, Stiefenkel oder Stiefeltern begünstigt. Insbesondere bei Patchwork-Familien ergeben sich danach viele Konstellationen, in denen Grundstückübertragungen steuerfrei sind.
Beispiel:
Die 2. Ehefrau (Stiefmutter) verkauft an das Kind ihres Ehepartners aus 1. Ehe (Stiefkind) und dessen Ehepartner ein Einfamilienhaus. Der Erwerb des Einfamilienhauses ist in dieser Konstellation sowohl für das Stiefkind (§ 3 Nr. 6 S. 2 GrESt) als auch für dessen Ehepartner (§ 3 Nr. 6 S. 3 GrEStG) steuerfrei und löst keine Grunderwerbsteuer aus.
Fazit
Bei Grundstückserwerben innerhalb der Familie lässt sich in vielen Fällen Grunderwerbsteuer vermeiden, allerdings nur, wenn einer der Steuerbefreiungstatbestände erfüllt ist. Dies bedarf einer genauen Prüfung, um ein böses Erwachen zu verhindern. Aufgrund der erheblichen Wertsteigerung von Immobilien in den vergangenen Jahren sollte auch berücksichtigt werden, dass ein Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist einkommensteuerpflichtig sein kann.