Innerhalb der Familie sind Grundstücksübertragungen keine Seltenheit. Verkäufe zwischen Verwandten in gerader Linie (u.a. Eltern an Kinder) sind dabei von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt jedoch nicht für Verkäufe an Verwandte in der Seitenlinie. Damit fällt im Regelfall beim Immobilienkauf zwischen Geschwistern Grunderwerbsteuer an, da diese in der Seitenlinie verwandt sind. Das wird oft als ungerecht empfunden, was Anlass für vielfältige Überlegungen zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer zwischen Geschwistern ist.
Grunderwerbsteuer zwischen Geschwistern umgehen
Eine Möglichkeit die Grunderwerbsteuer zwischen Geschwistern zu umgehen, wird häufig darin gesehen, die Immobilie im ersten Schritt auf die Eltern (oder einen Elternteil) zu übertragen und im zweiten Schritt von diesen auf das Geschwisterkind. Diese Gestaltung ist naheliegend, da bei getrennter Betrachtung beider Übertragungen aufgrund der Steuerbefreiung zwischen Verwandten in gerader Linie keine Grunderwerbsteuer anfällt. Diese Möglichkeit die Grunderwerbsteuer zwischen Geschwistern zu vermeiden, ist jedoch aus mindestens zwei Gründen problematisch und daher in den meisten Fällen ungeeignet.
Wichtig:
Die Rechtsprechung hat Kettenübertragungen zwischen Geschwistern unter Zwischenschaltung eines Elternteils als missbräuchlich beurteilt, wenn der Zwischenerwerb maßgeblich der Steuerumgehung dient und keine anderen familiären oder wirtschaftlichen Gründe diesen Zwischenschritt rechtfertigen. Gerade wenn an für sich eine direkte Übertragung an den Bruder bzw. die Schwester gewollt ist und Eltern nur zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer zwischengeschaltet sind, ist von einem Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten (§ 42 AO) auszugehen. Liegt ein solcher Gestaltungsmissbrauch vor, fällt ganz normal Grunderwerbsteuer wie bei einem direkten Verkauf an den Bruder oder die Schwester an.
Praxistipp:
Im Einzelfall können Grundstücksübertragungen zwischen Geschwistern nach der Rechtsprechung steuerbefreit sein, wenn es sich um einen sog. abgekürzten Leistungsweg handelt, die Grundstücksübertragung also z.B. im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge zur Erfüllung einer Auflage der Eltern zur Gleichstellung zwischen den Geschwistern erfolgt.
Grunderwerbsteuer bei Schenkung oder Tausch zwischen Geschwistern
Wird ein Grundstück oder eine Immobilie unter Geschwistern verschenkt, fällt keine Grunderwerbsteuer an, da die Grundstücksschenkung dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz unterliegt und damit steuerbefreit ist. Alleine zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer ist davon jedoch in den meisten Fällen abzuraten. Einerseits haben Geschwister bei der Schenkungsteuer nur einen Freibetrag von 20.000 € und andererseits liegt der Steuersatz mit mindestens 15% höher als die Grunderwerbsteuersätze in allen Bundesländern.
Achtung:
Erfolgt die Grundstücksübertragung im ersten Schritt an die Eltern nicht als Verkauf, sondern im Wege der Schenkung, kann Schenkungsteuer anfallen. Wegen der Steuerbefreiung für Erbschaften und Schenkungen ist die Grundstücksübertragung an die Eltern zwar von der Grunderwerbsteuer befreit, allerdings erweist sich die Schenkungsteuer meist als nachteilig. Bei Schenkungen von Kindern an ihre Eltern beträgt der persönliche Freibetrag je Elternteil nur 20.000 € (gegenüber 100.000 € bei Erbschaften). Außerdem fallen Schenkungen von Kindern an ihre Eltern in die Steuerklasse II. Die Schenkungsteuer beträgt dann mindestens 15 % und ist damit deutlich höher als die Grunderwerbsteuer. Bei Grundstücken sind auch die 20.000 € Freibetrag in aller Regel überschritten.
Auch ein Grundstückstausch zwischen Geschwistern löst genauso wie ein Kauf/Verkauf Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 5 GrEStG). Genau genommen handelt es sich um zwei voneinander getrennte Erwerbsvorgänge, bei denen lediglich das jeweils andere Grundstück des Bruders bzw. der Schwester die Gegenleistung darstellt.
Erbauseinandersetzung und vorweggenommene Erbfolge
Anlass für Immobilienübertragungen unter Geschwister sind häufig Erbfälle, bei denen mehrere Geschwister Teil einer Erbengemeinschaft sind (z.B. nach Tod eines Elternteils), in deren Vermögen sich eine oder mehrere Immobilien befinden. Werden im Rahmen der Erbauseinandersetzung Immobilien oberhalb der Erbquote auf einzelne Geschwister als Miterben übertragen, löst dies ausnahmsweise keine Grunderwerbsteuer aus, wenn der Erwerb zur Teilung des Nachlasses erfolgt (§ 3 Nr. 3 S. 1 GrEStG).
Beispiel:
Die Geschwister A und B sind je zu ½ Erben ihrer verwitweten Mutter. Der Nachlass besteht aus einer in Nordrhein-Westfalen gelegenen Immobilie im Wert von 400.000 € sowie Barvermögen von ebenfalls 400.000 €. Erhält A bei der Erbauseinandersetzung die Immobilie als Alleineigentümer und B das Barvermögen, wird Grunderwerbsteuer zwischen den Geschwistern vermieden.
Wichtig:
Die Steuerbefreiung gilt nur dann, wenn die Geschwister auch Miterben geworden sind. Sofern keine Ausschlagung erfolgt, ist dies bei gesetzlicher Erbfolge der Fall. Ist ein Geschwisterkind dagegen enterbt oder nur als Vermächtnisnehmer eingesetzt, greift die Steuerbefreiung nicht.
Werden bei einer vorweggenommenen Erbfolge Immobilien auf Kinder übertragen, fällt möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt Grunderwerbsteuer an, wenn die Geschwister anschließend Immobilien untereinander aufteilen. Die Steuerbefreiung zur Teilung eines Nachlasses unter Miterben ist dann nicht anwendbar.
Praxistipp:
Im Sinne einer vorausschauenden Nachlassplanung kann bei Übertragung mehrerer Immobilien eine zu einem späteren Zeitpunkt Grunderwerbsteuer auslösende Aufteilung von Immobilien unter Geschwistern vermeiden werden, indem die Immobilien nicht anteilig, sondern pro Kopf übertragen werden.
Höhe der Grunderwerbsteuer zwischen Geschwistern
Für die Höhe der Grunderwerbsteuer zwischen Geschwistern existieren keine Sonderregeln, d.h. die anfallende Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung (i.d.R. Kaufpreis) und dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt. Die Details zur Ermittlung sind in dem Artikel zur Berechnung der Grunderwerbsteuer zusammengefasst.
Fazit
Bis auf wenige Ausnahmefälle fällt für Immobilienverkäufe zwischen Bruder/Schwester Grunderwerbsteuer an. Im Rahmen einer Erbauseinandersetzung bestehen gute Chancen für Geschwister die Grunderwerbsteuer für zum Nachlass gehörende Immobilien zu vermeiden, vorausgesetzt die Übertragung erfolgt zur Teilung des Nachlasses und beide Geschwister sind Miterben. Wegen der niedrigen Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer und der nachteiligen Steuerklasse sind Schenkungen zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer meist nachteilhaft.