Die Ehegattenschaukel ist eine interessante Steuergestaltung für verheiratete Paare, die alleine oder zusammen mit dem anderen Ehegatten Eigentümer einer vermieteten Immobilie sind. Damit die Steuergestaltung keine unnötigen Steuern auslöst, sollte die Immobilie im Privatvermögen liegen und die Anschaffung vor mehr als zehn Jahren erfolgt sein. In diesem Artikel wird erläutert, wie die Ehegattenschaukel genau funktioniert, woraus sich die Steuerersparnis ergibt und was zu beachten ist.
Wie die Ehegattenschaukel funktioniert
Je länger die Anschaffung der Immobilie her ist, desto höher sind in der Regel die Vermietungseinkünfte. Denn im Laufe der Zeit steigen typischerweise die Mieteinnahmen, während die Gebäudeabschreibung gleich bleibt. Grund dafür ist, dass sich die Gebäudeabschreibung nach den historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes bemisst. Durch die Ehegattenschaukel wird die Bemessungsgrundlage auf das aktuelle Preisniveau angehoben, sodass sich die Abschreibung erhöht und damit geringere Mieteinkünfte zu versteuern sind.
Beispiel:
Ein Ehegatte hat ein vermietetes Mehrfamilienhaus von seinen Eltern geerbt, das 1980 für umgerechnet 250.000 Euro erworben wurde. Wenn 70 % des Kaufpreises damals auf das Gebäude entfielen, kann das Gebäude jährlich i.d.R. mit 3.500 Euro abgeschrieben werden. Würde der Ehegatte das Mehrfamilienhaus heute beispielsweise für 1 Mio. Euro verkaufen, könnte der Erwerber bei unveränderter Kaufpreisaufteilung eine jährliche Gebäudeabschreibung von 14.000 Euro geltend machen. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % würde sich dadurch eine Steuerersparnis von etwa 4.400 Euro jährlich ergeben.
Der gleiche Steuereffekt kann auch zwischen Ehegatten erzielt werden, wenn sich der Gebäudewert seit Anschaffung erhöht hat und die vermietete Immobilie zum aktuellen Marktwert an den anderen Ehegatten verkauft wird. Damit der Verkauf beim veräußernden Ehegatten nicht steuerpflichtig ist, muss der Verkauf aus dem Privatvermögen erfolgen und die Anschaffung vor mehr als zehn Jahren erfolgt sein. Bei einem unentgeltlichen Erwerb, wie z.B. im Erbfall, richtet sich der Anschaffungszeitpunkt nach dem Rechtsvorgänger.
Gut zu wissen:
Wird die Immobilie an den Ehegatten verkauft, fällt außerdem keine Grunderwerbsteuer an, da der Immobilienerwerb zwischen Ehegatten steuerfrei ist (§ 3 Nr. 4 GrEStG).
Welche Immobilien sich für die Ehegattenschaukel eignen
Der Steuervorteil der Ehegattenschaukel besteht darin, die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung auf den aktuellen Marktwert des Gebäude zu erhöhen. Dieser Steuervorteil wird allerdings zunichte gemacht, wenn der Verkauf an den Ehegatten einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn auslöst. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Immobilie zum Betriebsvermögen gehört. Selbst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist bleibt der Verkauf dann steuerpflichtig.
Gut zu wissen:
Für die Ehegattenschaukel eignen sich daher nur Immobilien, die zum Privatvermögen gehören, vermietet sind, vor mehr als zehn Jahren angeschafft wurden und deren Gebäudewert seitdem gestiegen ist.
Wichtig:
Soweit Immobilien für eigene Wohnzwecke genutzt werden, scheidet die Ehegattenschaukel aus, da für diese Objekte keine Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden kann.
Vollständig abgeschriebene Immobilien, die häufig aus Erbschaften oder vorweggenommenen Erbfolgen stammen, eignen sich aufgrund des hohen Abschreibungspotenzials besonders gut für die Ehegattenschaukel.
Finanzierung der Ehegattenschaukel
Damit der Grundstückskaufvertrag zwischen den Ehegatten steuerlich anerkannt wird, muss dieser notariell beurkundet werden, fremdüblich sein und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden. Liegt dagegen eine Schenkung vor, scheidet eine Erhöhung der Gebäudeabschreibung aus. Um dies zu vermeiden, muss insbesondere der Kaufpreis wie zwischen fremden Dritten vereinbart und gezahlt werden. Hat der erwerbende Ehegatte nicht genügend Eigenkapital, muss der Kaufpreis beispielsweise über ein Bankdarlehen oder ein fremdübliches Verkäuferdarlehen finanziert werden. In beiden Konstellationen können sich zusätzliche Steuervorteile ergeben. Beim Bankdarlehen lassen sich steuerlich nicht abzugsfähige Zinsen im besten Fall in den steuerlich abzugsfähigen Bereich verlagern.
Beispiel:
Ein Ehegatte ist Eigentümer einer vermieteten Immobilie und eines selbstgenutzten Einfamilienhauses. Das Einfamilienhaus ist noch mit einer Restschuld in Höhe von 600.000 Euro belastet. Mangels Vermietungseinkünften sind die Zinsen steuerlich irrelevant. Im Wege der Ehegattenschaukel erwirbt nun der andere Ehegatte die vermietete Immobilie für 750.000 Euro und finanziert den Kaufpreis zu 80 % über ein Bankdarlehen. Beim erwerbenden Ehegatten sind die Zinsen künftig steuerlich voll abzugsfähig. Bei Zusammenveranlagung profitiert auch der veräußernde Ehegatte von einem niedrigeren Steuersatz. Mit dem Kaufpreis kann der veräußernde Ehegatte das Bankdarlehen für das Einfamilienhaus vollständig ablösen (Vorfälligkeitsentschädigung beachten). Neben einer potenziell höheren Gebäudeabschreibung profitieren die Ehegatten bei einer Gesamtbetrachtung vor allem von der Verlagerung der Zinsen in den steuerlich abzugsfähigen Bereich. Bei einem angenommenen Zinssatz von 4 % p.a. und einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt sich alleine dadurch eine Steuerersparnis von rund 10.000 Euro im ersten Jahr.
Beim Verkäuferdarlehen ergibt sich ein zusätzlicher Steuervorteil, wenn die Zinsen beim Darlehensgeber als Einkünfte aus Kapitalvermögen nur mit 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag besteuert werden und beim erwerbenden Ehegatten sich bei den Vermietungseinkünften in Höhe des persönlichen Steuersatzes voll steuermindernd auswirken.
Wichtig:
Dieser Steuervorteil kann allerdings nur in Ausnahmefällen genutzt werden, u.a. wenn der erwerbende Ehegatte nachweisen kann, dass er den Kaufpreis alternativ über ein Bankdarlehen hätte finanzieren können. Diese Gestaltung wird von der Finanzverwaltung sehr kritisch beurteilt und sollte deshalb vorher im Einzelfall unbedingt von einem steuerlichen Berater geprüft werden.
(Kein) Gestaltungsmissbrauch und mögliche Nachteile
Viele Steuerpflichtige stellen sich die Frage, ob die Ehegattenschaukel legal ist. Diese Frage lässt sich eindeutig mit „Ja“ beantworten. Die neue Ermittlung der Gebäudeabschreibung bei Erwerb einer vermieteten Immobilie ist ein gesetzlich vorgesehener Mechanismus. Nur weil der Verkauf zwischen Ehegatten stattfindet, die sowohl bei der Gütertrennung als auch in der Zugewinngemeinschaft getrennte Vermögenssphären behalten, rechtfertigt dies keinen Gestaltungsmissbrauch. Auch von der Rechtsprechung wird die Ehegattenschaukel grundsätzlich anerkannt.
Wichtig:
Um den Steuervorteil nicht zu gefährden, sollte trotzdem jeder Fall individuell von einem Rechtsanwalt bzw. Steuerberater vorab geprüft werden.
Zu beachten ist, dass der veräußernde Ehegatte tatsächlich sein Eigentum an der Immobilie verliert, was als Nachteil empfunden werden kann. Allerdings erhält der veräußernde Ehegatte den vereinbarten Kaufpreis, der anderweitig investiert werden kann. Für den erwerbenden Ehegatten beginnt außerdem eine neue Zehnjahresfrist, die sich allerdings nur bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist negativ auswirkt. Da der Grundstückskaufvertrag mit dem Ehegatten notariell beurkundet werden muss, sollten außerdem die Notar- und Grundbuchkosten in die Berechnung des Steuervorteil mit einbezogen werden.
Fazit
Aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise in den vergangenen Jahren ist die Ehegattenschaukel für viele verheiratete Paare eine interessante Steuergestaltung, die relativ unkompliziert umgesetzt werden kann. Die Steuerersparnis hängt von der Höhe der bisherigen und künftigen Gebäudeabschreibung ab. Können zusätzlich Finanzierungskosten in den steuerlich abzugsfähigen Bereich verlagert werden können, fällt die Steuerersparnis entsprechend höher aus. Da auch beim Verkauf an Verwandte in gerader Linie keine Grunderwerbsteuer anfällt, funktioniert das Prinzip der Ehegattenschaukel auch im Verhältnis zu Kindern bzw. Enkelkindern.