Erster Berührungspunkt mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung ist meist der notarielle Kaufvertrag. Darin weist der Notar darauf hin, dass die Eigentumsumschreibung erst erfolgen kann, nachdem das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Was die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist, wieso sie so wichtig ist und unter welchen Voraussetzungen sie erteilt wird, erläutert dieser Artikel.
Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung
Das Finanzamt bestätigt mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung, dass gegen den Eigentümerwechsel im Grundbuch steuerlich keine Bedenken bestehen (§ 22 Abs. 1 GrEStG). Die Bescheinigung wird z.B. erteilt, wenn die zu zahlende Grunderwerbsteuer an das Finanzamt entrichtet wurde, der Steueranspruch des Staates also gesichert ist. Der Staat will diesbezüglich kein Risiko eingehen, weshalb im Grundsatz auch für steuerfreie Erwerbsvorgänge eine Unbedenklichkeitsbescheinigung benötigt wird, selbst wenn gar keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist (zu den Ausnahmen am Ende des Artikels). Für die Übertragung von unbebauten Grundstücken, Häusern, Wohnungen oder anderen Immobilien wird damit stets eine solche Bescheinigung benötigt. Auf dem folgenden Bild sieht man ein Muster der Unbedenklichkeitsbescheinigung:
Weshalb die Unbedenklichkeitsbescheinigung so wichtig ist
Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung darf das Grundbuchamt den Erwerber nicht als Eigentümer im Grundbuch eintragen. Um den Steueranspruch auf die Grunderwerbsteuer nicht zu gefährden, gibt es nur wenige Fälle, in denen das Gesetz und Verwaltungsanweisungen von diesem Grundsatz eine Ausnahme vorsehen (z.B. bei Grundstückserwerben von Todes wegen, durch den Ehegatten oder von Verwandten in gerader Linie).
Gut zu wissen:
Auf die Belastung des Grundstücks mit einer Finanzierungsgrundschuld zur Kaufpreisfinanzierung, die typischerweise Voraussetzung für die Darlehensauszahlung der finanzierenden Bank des Käufers ist, hat die Unbedenklichkeitsbescheinigung keine unmittelbaren Auswirkungen. Denn die Belastung des Grundstücks erfolgt regelmäßig per Belastungsvollmacht vor der Eigentumsumschreibung, also zu einem Zeitpunkt in dem der Verkäufer noch im Grundbuch eingetragen ist.
Wann die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erteilen ist
Das Finanzamt muss die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen, wenn
- die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde, z.B. durch Zahlung oder Aufrechnung,
- die Grunderwerbsteuer sichergestellt ist, z.B. durch Hinterlegung von Geld oder durch Bürgschaften o.ä.,
- die Grunderwerbsteuer gestundet wurde, i.d.R. gegen Sicherheitsleistung, oder
- der Erwerb steuerfrei ist.
Daneben darf das Finanzamt die Bescheinigung erteilen, wenn die Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht gefährdet ist, was im Einzelfall zu prüfen ist. Ist der Steuerpflichtige der Auffassung, dass der Grunderwerbsteuerbescheid fehlerhaft ist, stellt sich die Frage nach dem weiteren Vorgehen und welche Auswirkungen ein Einspruch hat. Dazu muss man wissen, dass trotz eines Einspruchs die Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, solange nicht zugleich einem Antrag auf Aussetzung der Vollziehung (u.U. gegen Sicherheitsleistung) stattgegeben wird. Im Regelfall bietet es sich daher bei vorhandener Liquidität an, die festgesetzte Grunderwerbsteuer erstmal zu zahlen und im Wege des Einspruchs gegen die Festsetzung vorzugehen. Die Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung und der Kaufprozess werden damit nicht verzögert und auf das Einspruchsverfahren hat die Zahlung keinen negativen Einfluss.
Praxistipp:
Wurde Aussetzung der Vollziehung ohne Sicherheitsleistung gewährt, d.h. die Grunderwerbsteuer ist vorläufig nicht zu zahlen, besteht nach der Rechtsprechung wie bei einer Stundung ein Anspruch auf die Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Ablauf
Wie eingangs erläutert, enthält bereits der notarielle Vertrag einen Hinweis auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 19 BeurkG). Das zuständige Finanzamt (Grunderwerbsteuerstelle) erhält nach der Beurkundung Kenntnis von dem Erwerbsvorgang durch den Notar, der innerhalb von zwei Wochen zur Erstattung einer sog. Veräußerungsanzeige verpflichtet ist (§ 18 GrEStG).
Gut zu wissen:
Erst nach Absendung der Veräußerungsanzeige darf der Notar dem Käufer bzw. Verkäufer eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des Kaufvertrages erteilen (§ 21 GrEStG).
Nachdem das Finanzamt von dem Erwerbsvorgang und den Modalitäten durch die Veräußerungsanzeige Kenntnis erlangt hat und die Steuer entstanden ist, erlässt es häufig direkt den Grunderwerbsteuerbescheid und fordert zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Mit Zahlungseingang ist die Steuerschuld gesichert und das Finanzamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Regelmäßig wird der Notar in der notariellen Urkunde zur Entgegennahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung ermächtigt. Damit kann die Unbedenklichkeitsbescheinigung direkt dem Notar übermittelt werden, der diese dem Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung vorlegt.
Gut zu wissen:
Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, über die der Käufer z.B. gegen einen mehrfachen Verkauf oder eine weitere Belastung der Immobilie abgesichert wird, muss die Grunderwerbsteuer noch nicht gezahlt worden sein, d.h. die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird dafür nicht benötigt.
Praxistipp:
Es gibt Fälle, bei denen kein Notar am grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgang beteiligt ist (z.B. bei bestimmten gesellschaftsrechtlichen Maßnahmen oder in bestimmten Fällen bei der Erbauseinandersetzung). Trotzdem besteht eine Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt und die Erwerber benötigen für die Grundbuchberichtigung ebenso eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Kümmern sich die Beteiligten selbst um die Vorlage beim Grundbuchamt, ist wichtig zu wissen, dass die Unbedenklichkeitsbescheinigung schriftlich im Original oder als beglaubigte Kopie vorgelegt werden muss (§ 22 Abs. 2 S. 3 GrEStG). Die elektronische Form ist nach dem Gesetz explizit ausgeschlossen.
Wie lange die Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung dauert
Die gute Nachricht ist, dass die Unbedenklichkeitsbescheinigung in den seltensten Fällen für Verzögerungen bei der Grundbucheintragung sorgt, vorausgesetzt die Grunderwerbsteuer wird direkt gezahlt. Bei einem alltäglichen Grundstückskaufvertrag vergehen von der Beurkundung bis zum Erlass des Grunderwerbsteuerbescheids regelmäßig drei bis sechs Wochen. Wird die Grunderwerbsteuer dann direkt gezahlt, liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung zeitnah vor. Teilweise dauert die Eintragung der Auflassungsvormerkung damit schon länger als die Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Praxistipp:
Verzögerungen lassen sich vermeiden, wenn Nachfragen des Finanzamts zügig beantwortet werden und die Zahlung direkt nach Bekanntgabe des Grunderwerbsteuerbescheids erfolgt. Wurde vorab die Höhe der Grunderwerbsteuer berechnet, was regelmäßig leicht möglich und vor Vertragsschluss dringen zu empfehlen ist, sollte es auch nicht zu Überraschungen beim Erlass des Bescheids kommen. Selbst wenn Bedenken gegen die Höhe der Grunderwerbsteuer bestehen, kann der Bescheid selbst bei Zahlung noch mit dem Einspruch angefochten werden.
Wie die Praxis zeigt, gibt es aber auch Fälle, bei denen alles schiefläuft. So kann es passieren, dass die Unbedenklichkeitsbescheinigung erst spät beantragt wird oder deren Erteilung erst durchgesetzt werden muss. Bis die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, wird die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch verhindert (Grundbuchsperre). Zeichnet sich Ärger mit dem Finanzamt wegen der Bescheinigung ab, sollte ein erfahrener steuerlicher Berater rechtzeitig hinzugezogen werden. Der gesamte Kaufprozess kann sonst nicht abgeschlossen werden.
Ausnahmen
In bestimmten Fällen ist ausnahmsweise der Eigentümerwechsel auch ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung möglich (u.a. § 22 Abs. 1 S. 2 GrEStG). Nach den Erlassen der Finanzbehörden der Länder ist dies beispielsweise möglich bei Grundstückserwerben
- von Todes wegen,
- durch Ehegatten oder
- von Verwandten in gerader Linie.
An den Beispielen wird ersichtlich, dass es sich um Fälle handelt, die offensichtlich wegen einer Steuerbefreiung keine Grunderwerbsteuer auslösen.
Fazit
Von der Unbedenklichkeitsbescheinigung bekommen Immobilienkäufer im Regelfall gar nicht viel mit, wenn der Notar mit der Abwicklung des Kaufvertrags beauftragt ist. Den Beteiligten sollte bei einem steuerpflichtigen Erwerb nur klar sein, dass i.d.R. ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer eine Grundbuchsperre besteht. Um Verzögerungen bei der Eintragung des Eigentümerwechsels zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, selbst bei Fehlern im Grunderwerbsteuerbescheid erstmal zu zahlen und gleichzeitig im Wege des Einspruchs die Festsetzung anzufechten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Erfolgsaussichten eines Antrags auf Aussetzung der Vollziehung ungewiss sind. Gerade bei komplizierten Fällen ist die Hinzuziehung eines steuerlichen Beraters meist sinnvoll.