Kommt es im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung zur Übertragung von Immobilien zwischen den früheren Ehegatten, ist der Erwerb von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Die Steuerbefreiung gilt auch bei Aufhebung einer eingetragenen Lebenspartnerschaft (§ 3 Nr. 5a GrEStG). Bei Grundstücksübertragungen im Rahmen der Scheidung dürfen daneben die einkommensteuerlichen Auswirkungen nicht übersehen werden.
Wirksame Scheidung
Voraussetzung für die Steuerbefreiung bei der Grunderwerbsteuer ist, dass die Ehe geschieden ist. Bei der Ehe erfolgt die Scheidung auf Antrag eines oder beider Ehegatten durch richterliche Entscheidung. Wird die Grundstücksübertragung zwischen den Ehegatten noch während der Ehe vorgenommen, greift dagegen die Steuerbefreiung von der Grunderwerbsteuer für Eheleute (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Erfolgt die Scheidung im Ausland, bedarf es für die Wirksamkeit der Scheidung zusätzlich der Anerkennung der ausländischen Scheidung in einem förmlichen Verfahren.
Vermögensauseinandersetzung
Begünstigt sind nach dem Gesetzeswortlaut nur Grundstückserwerbe „im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung“. Das bedeutet, dass nicht jeder Grundstückserwerb zwischen früheren Ehegatten von der Grunderwerbsteuer befreit ist, sondern nur solche die aus Anlass der Scheidung erfolgen, unabhängig vom Güterstand der Eheleute. Steuerbefreit sind damit insbesondere Grundstückserwerbe im Zusammenhang mit Vereinbarungen über den
- Zugewinnausgleich,
- Unterhalt oder
- Versorgungsausgleich.
Eine zeitliche Grenze innerhalb der die Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erfolgt sein muss, sieht das Gesetz für die Inanspruchnahme der Befreiung von der Grunderwerbsteuer nicht vor. Gleichwohl besteht bei einer zeitlichen Nähe zwischen Scheidung und Grundstücksübertragung ein gewisses Indiz dafür, dass die Übertragung des Grundstücks oder der Immobilie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung erfolgt. Je länger die Scheidung zurückliegt, desto eher wird vermutet, dass der Grundstückserwerb nicht mehr scheidungsbedingt erfolgt. Idealerweise sollte deshalb die Vermögensauseinandersetzung und damit zusammenhängende Grundstücksübertragungen zeitnah nach der Scheidung vorgenommen werden. Ist eine zeitnahe Vermögensauseinandersetzung nicht möglich (z.B. wegen langjähriger Gerichtsverfahren), empfiehlt sich eine genaue Dokumentation, dass der Grundstückserwerb im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung erfolgt ist.
Teilungsversteigerung
Sind beide Ehegatten Miteigentümer einer Immobilie und kann nach der Scheidung keine einvernehmliche Lösung für das Haus oder die Wohnung gefunden werden, ist jeder Ehegatte berechtigt die Teilungsversteigerung zu beantragen. Dabei handelt es sich um eine besondere Form der Zwangsversteigerung, bei der entweder ein fremder Dritter oder einer der Ehegatten die Immobilie zu Alleineigentum ersteigen kann. Während der Zuschlag eines fremden Dritten im Regelfall Grunderwerbsteuer auslöst (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), bleibt der Erwerb durch den Meistbietenden früheren Ehegatten dagegen steuerfrei, vorausgesetzt die Teilungsversteigerung erfolgt noch im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung.
Vorsicht Steuerfalle
Selbst wenn der Immobilienerwerb durch den früheren Ehegatten keine Grunderwerbsteuer auslöst, kann ein aus dem Verkauf resultierender Veräußerungsgewinn gleichwohl einkommensteuerpflichtig sein (sog. Spekulationsteuer).
Wichtig:
Darauf ist insbesondere bei der Übertragung vermieteter Immobilien zu achten, wenn seit dem Kauf noch keine zehn Jahre vergangen sind (§§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Denn für vermietete Immobilien greifen die Ausnahmetatbestände für selbstgenutzte Immobilien von vornherein nicht.
Bei selbstgenutzten Immobilien hängt die Veräußerungsgewinnbesteuerung davon ab, ob die Immobilie
- zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder
- im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Ist eine der beiden Ausnahmen erfüllt, unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer. Problematisch sind diejenigen Fälle, bei denen der veräußernde Ehegatte vor der Veräußerung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bereits ausgezogen ist. Diese Fälle treten häufig auf, da die früheren Ehegatten nach der Scheidung in den meisten Fällen getrennt leben möchten.
Beispiel:
Die Ehegatten A und B trennen sich Mitte des Jahres 2022 und Ehegatte A zieht sofort aus der gemeinsamen Immobilie aus, die vor vier Jahren von beiden Ehegatten für 500.000 € gekauft wurde. Nach der Scheidung der Ehe im September 2023 beabsichtigt Ehegatte B den hälftigen Miteigentumsanteil von A im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung zu erwerben. Aufgrund gestiegener Immobilienpreise vereinbaren A und B einen Kaufpreis von 350.000 € für den hälftigen Miteigentumsanteil. Da der Grundstückserwerb zwischen den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung erfolgt, greift bei der Grunderwerbsteuer die Steuerbefreiung nach Scheidung. Allerdings erzielt A einen Veräußerungsgewinn in Höhe von 100.000 €, der einkommensteuerpflichtig ist. Im Spitzensteuersatz löst dies Einkommensteuer i.H.v. 42.000 € aus. Die Steuerbefreiung für eigengenutzten Wohnraum kann A wegen des Auszugs im Jahr 2022 nicht für sich beanspruchen. Denn A hat die Immobilie weder seit Anschaffung bis zur Veräußerung im Jahr 2023 noch im Jahr des Verkaufs zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Praxistipp:
Bestehen bei der Vermögensauseinandersetzung Zweifel, ob die Übertragung einer Immobilie Spekulationsteuer auslöst, sollte unbedingt ein Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht hinzugezogen.
Fazit
Bei Immobilienübertragungen zwischen früheren Ehegatten fällt nach der Scheidung regelmäßig keine Grunderwerbsteuer an. Allerdings ist für die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung darauf zu achten, dass die Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung erfolgt. Gerade bei langen Zeiträumen zwischen Scheidung und Vermögensauseinandersetzung kann dies im Einzelfall problematisch sein. Unabhängig von der Grunderwerbsteuer sollte der veräußernde Ehegatte prüfen, ob ein etwaiger Veräußerungsgewinn der Spekulationsteuer unterliegt bzw. ob diese vermieden werden kann. Oft lohnt es sich in diesen Fällen, einen Fachanwalt für Steuerrecht oder Steuerberater hinzuzuziehen.