Wann die Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, also wann sie fällig wird, ist von der Frage zu trennen, wann die Steuer entsteht. Während die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer einfach zu beantworten ist, kommt es bei der Steuerentstehung u.a. auf Regelungen im Kaufvertrag an, z.B. auf den Eintritt aufschiebender Bedingungen oder von Genehmigungen an. Wann die Grunderwerbsteuer fällig ist und worauf es bei der Steuerentstehung ankommt, erläutert dieser Beitrag.
Wann die Grunderwerbsteuer fällig wird
Auf der ersten Seite des Grunderwerbsteuerbescheids ist aufgeführt, bis wann die festgesetzte Grunderwerbsteuer spätestens zu zahlen ist. Nach der gesetzlichen Regelung wird die Steuer einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 S. 1 GrEStG), d.h. eine kürzere Zahlungsfrist ist unzulässig. Wer eine zügige Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch wünscht, sollte wegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung die Grunderwerbsteuer so rechtzeitig wie möglich zahlen.
Beispiel:
Für den am 1. August notariell beurkundeten Hauskauf erlässt das zuständige Finanzamt am Montag, den 21. August den Bescheid, den es noch am selben Tag per einfacher Post an den Steuerpflichtigen versendet. Im Grunderwerbsteuerbescheid findet sich folgender Hinweis: „Bitte zahlen Sie spätestens am 24. September 2023“ Grunderwerbsteuer in Höhe von 12.000 €. Der Bescheid gilt drei Tage nach Aufgabe zur Post als bekanntgegeben, also am 24. August. Die Fälligkeit am 24. September 2023 entspricht damit der gesetzlichen einmonatigen Zahlungsfrist. Sobald die Grunderwerbsteuer gezahlt ist, muss das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilen.
Gut zu wissen:
Wann der Kaufpreis zu zahlen ist, hat auf die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer keinen Einfluss. Im Notarvertrag ist die Fälligkeit des Kaufpreises typischerweise an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, wie z.B. die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Die Kaufpreisfälligkeit hängt damit u.a. von der Geschwindigkeit des Grundbuchamts ab, sodass es vorkommen kann, dass die Grunderwerbsteuer bereits vor Kaufpreiszahlung fällig ist. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung oder weitere Fälligkeitsvoraussetzungen sind für die Grunderwerbsteuer unbeachtlich.
Wichtig:
Das Finanzamt darf auch eine längere Zahlungsfrist von mehr als einem Monat setzen (§ 15 S. 2 GrEStG). In der Verwaltungspraxis wird davon allerdings nur in Ausnahmefällen Gebrauch gemacht und i.d.R. beträgt die längere Zahlungsfrist höchstens sechs Wochen. Ein Ausnahmefall kann z.B. bei Eintritt unvorhersehbarer Ereignisse vorliegen oder wenn eine Rückabwicklung des Kaufvertrags hinreichend konkret ist, die Steuerfestsetzung also nachträglich aufgehoben wird.
Praxistipp:
Ist eine fristgerechte Zahlung der Grunderwerbsteuer aufgrund „erheblicher Härte“ nicht möglich, kann alternativ zur Zahlungsfristverlängerung je nach Fall eine verzinste Stundung der Grunderwerbsteuer in Betracht kommen, u.U. gegen Sicherheitsleistung. Da sich die Höhe der Grunderwerbsteuer allerdings im Vorhinein berechnen lässt und deren Anfall planbar ist, kommt eine Stundung nur ausnahmsweise in Betracht.
Wird die Grunderwerbsteuer nicht fristgerecht bezahlt, fällt nach Ablauf einer dreitägigen Schonfrist zusätzlich zur Grunderwerbsteuer ein Säumniszuschlag auf den rückständigen Steuerbetrag an (die Steuerschuld wird auf den nächsten durch 50 Euro teilbaren Betrag abgerundet). Der Säumniszuschlag beträgt 1% für jeden angefangenen Monat (§ 240 AO). Um Säumniszuschläge und Verzögerungen bei der Vertragsabwicklung zu vermeiden, empfiehlt es sich vorab die Höhe der Steuer zu berechnen und die Zahlung der Grunderwerbsteuer rechtzeitig einzuplanen.
Entstehung
Regelmäßig entsteht die Grunderwerbsteuer bereits mit der Verwirklichung des Erwerbsvorgangs, beim Kauf einer Immobilie also mit Abschluss der Beurkundung des notariellen Grundstückskaufvertrages. Nur wenn der Erwerbsvorgang unter einer aufschiebenden Bedingung oder einem Genehmigungsvorbehalt steht, entsteht die Grunderwerbsteuer erst mit Eintritt der Bedingung bzw. der Genehmigung (§ 14 GrEStG). Die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer setzt immer voraus, dass die Steuer bereits entstanden ist. Solange es daran fehlt, darf folglich kein Grunderwerbsteuerbescheid erlassen werden und keine Zahlungsaufforderung ergehen.
Praktisch kommt eine spätere Steuerentstehung beispielsweise in folgenden Fällen in Betracht:
- der Verkäufer steht unter Betreuung und der Betreuer bedarf der Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB),
- der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung (Wohnungs- oder Teileigentum) steht unter dem Genehmigungsvorbehalt des Verwalters (sog. Verwalterzustimmung, § 12 WEG),
- nach dem Kaufvertrag über ein Erbbaurecht bedarf dieser der Zustimmung des Grundstückseigentümers (§ 15 ErbbauRG) bzw.
- der Kaufvertrag über ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück sieht einen Genehmigungsvorbehalt nach dem Grundstücksverkehrsgesetz vor (§ 2 GrdstVG).
Gut zu wissen:
In Kaufverträgen finden sich typischerweise Regelungen, wonach der Kaufpreis erst nach Eintritt bestimmter Voraussetzungen fällig wird (z.B. Eintragung Auflassungsvormerkung, Negativattest der Gemeinde bzgl. eines Vorkaufrechts). Solche Regelungen die allein auf die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung abzielen, die sich auf die Verwirklichung des Erwerbsvorgangs jedoch nicht auswirken, sind regelmäßig keine aufschiebenden Bedingungen oder Genehmigungen die die Steuerentstehung berühren. Auch wenn der Kaufpreis in Raten gezahlt wird, fällt die Grunderwerbsteuer i.d.R. sofort in voller Höhe an.
Wichtig:
Ein gesetzliches oder vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht hat keinen Einfluss auf den Zeitpunkt der Steuerentstehung, da zunächst ein wirksamer Vertrag zustande gekommen ist, d.h. die Grunderwerbsteuer entsteht mit Verwirklichung des Erwerbsvorgangs. Allerdings kann die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen auf Antrag zurückgefordert werden (§ 16 GrEStG). Da die Rückgängigmachung teilweise besondere Tücken aufweist und fristgebunden sein kann, empfiehlt es sich in diesen Fällen rechtzeitig einen steuerlichen Berater hinzuzuziehen.
Damit das Finanzamt bei Erwerben nicht vor Steuerentstehung Grunderwerbsteuer festsetzt, ist in der Veräußerungsanzeige anzugeben, ob der Vorgang einer Genehmigung bedarf oder unter einer Bedingung steht. Ggf. stellt das Finanzamt anschließend noch eine sog. „Anfrage zur Rechtswirksamkeit des Vertrages“ um den Zeitpunkt der Steuerentstehung genau zu bestimmen.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer entsteht meist direkt mit Abschluss der Beurkundung. Andernfalls ist anhand des Vertrags zu prüfen, wann aufschiebende Bedingungen eingetreten sind oder Genehmigungen erteilt wurden. Sobald die Steuer entstanden ist, gibt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid bekannt. Die Grunderwerbsteuer ist dann regelmäßig innerhalb eines Monats zu leisten. Eine verspätete Zahlung sollte u.a. zur Vermeidung von Säumniszuschlägen vermieden werden.