In Notarverträgen über Grundstücke ist fast immer geregelt, wer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Vorgesehen ist meistens, dass der Erwerber die Steuer übernimmt (Käufer, Beschenkte etc.). Eine solche Regelung zwischen den Vertragsparteien darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass gesetzlich regelmäßig beide Vertragsteile als Gesamtschuldner haften. Darauf weisen die Notare in den Urkunden auch typischerweise hin.
Wer die Grunderwerbsteuer schuldet
Bei einem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag gilt die Grundregel, wonach die am Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen die Grunderwerbsteuer schulden (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Da es bei einem Kaufvertrag mindestens zwei Vertragsbeteiligte gibt, nämlich Verkäufer und Käufer, sind sie Gesamtschuldner (§ 44 AO). Daneben sieht das Gesetz Sonderregelungen vor, z.B. wenn der Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung oder durch eine Änderung im Gesellschafterbestand erfolgt.
Gut zu wissen:
Ist im Kaufvertrag die Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Käufer geregelt, wird das Finanzamt in aller Regel den Grunderwerbsteuerbescheid zunächst dem Käufer bekanntgeben und diesen zur Zahlung auffordern. Solange der Käufer am Vertrag festhält, wird dieser meist auch die Grunderwerbsteuer zahlen, da er mit einer Zahlung durch den Verkäufer nicht rechnen kann und ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Eigentumswechsel im Grundbuch nicht eingetragen wird.
Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer nicht
Zahlt der Käufer vertragswidrig die Grunderwerbsteuer nicht und fordert dann das Finanzamt den Verkäufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf, wird den meisten Beteiligten erst klar, was es bedeutet Gesamtschuldner zu sein. Das Finanzamt ist in diesen Fällen nämlich berechtigt, die gesamte Steuer entweder vom Käufer oder vom Verkäufer zu verlangen.
Gut zu wissen:
Hat sich der Käufer im Vertrag zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet und zahlt stattdessen der Verkäufer die Grunderwerbsteuer, nachdem ihn das Finanzamt als Steuerschuldner in Anspruch genommen hat, hat der Verkäufer im Innenverhältnis einen Ausgleichsanspruch gegenüber dem Käufer.
Praxistipp:
Probleme bei der Abwicklung der Grunderwerbsteuer deuten oftmals daraufhin, dass der gesamte Grundstücksverkauf scheitert. In diesen Fällen sollte der Verkäufer genau abwägen, inwieweit die Zahlung der Grunderwerbsteuer zielführend ist. Viele Verträge sehen bei Nichtzahlung der Steuer ein Rücktrittsrecht des Verkäufers vor, dessen Ausübung abzuwägen ist. Soll ein derartiges Rücktrittsrecht ausgeübt werden, kann regelmäßig die Steuerfestsetzung rechtzeitig vor Inanspruchnahme aufgehoben werden. Da ein Rücktritt vom Kaufvertrag weitreichende Folgen hat, empfiehlt es sich, diesen Schritt vorab von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
Fazit
Nach der gängigen Vertragspraxis wird der Erwerber die Grunderwerbsteuer tragen und als solcher auch vom Finanzamt direkt per Bescheid zur Zahlung aufgefordert. Zahlt der Käufer aus irgendwelchen Gründen die Grunderwerbsteuer nicht oder nur teilweise, wird das Finanzamt ebenfalls den Verkäufer als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen. Wie in diesen Fällen zu reagieren ist, bedarf regelmäßig einer eingehenden rechtlichen und steuerlichen Prüfung im Einzelfall.