Beim Immobilienerwerb vom Bauträger besteht oft die Annahme, dass Grunderwerbsteuer nur für den Erwerb des Baugrundstücks anfällt. Nach der Rechtsprechung kann allerdings auch die Errichtung des Gebäudes der Grunderwerbsteuer unterliegen, wenn es sich um ein sog. „einheitliches Vertragswerk“ handelt. Um nach Vertragsschluss böse Überraschungen bei der Grunderwerbsteuer zu vermeiden, erläutert dieser Artikel, worauf es beim einheitlichen Vertragswerk ankommt und in welchen Fällen tatsächlich nur auf den Erwerb des Baugrundstücks Grunderwerbsteuer anfällt.
Problembeschreibung beim Erwerb vom Bauträger
Wird eine noch zu errichtende Immobilie vom Bauträger erworben, hat der Vertrag mindestens zwei Komponenten. Einerseits handelt es sich um den Erwerb eines Baugrundstücks und andererseits regelmäßig um einen Werkvertrag über die Errichtung der Immobilie (Bauvertrag). Erfolgt der Grundstückserwerb gänzlich isoliert vom Bauvertrag, fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufvertrag über das Grundstück an. Handelt es sich dagegen bei dem Bauträgervertrag um einen einheitlichen Erwerbsgegenstand, unterliegen beide Komponenten der Grunderwerbsteuer.
Wichtig:
In der Praxis kommt es mitunter vor, dass der Verkäufer des Baugrundstücks und der Bauträger unterschiedliche Personen oder Gesellschaften sind. Das allein verhindert noch nicht die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks, vielmehr sind dann weitere Details zu prüfen.
In welcher Höhe Grunderwerbsteuer anfällt, hängt maßgeblich vom Willen der Vertragsparteien ab, ob das Grundstück im unbebauten oder zukünftig bebautem Zustand erworben werden soll. Für diese Beurteilung kommt es entscheidend auf die vertraglichen Vereinbarungen und die tatsächlichen Verhältnisse an.
Wann ein einheitliches Vertragswerk vorliegt
Ein einheitliches Vertragswerk liegt insbesondere vor, wenn der notariell beurkundete Bauträgervertrag sowohl den Kauf des Grundstücks als auch die Errichtung des Gebäudes regelt. Interessanter wird es, wenn zwei separate Verträge geschlossen werden, zwischen diesen allerdings
- ein rechtlicher Zusammenhang oder
- objektiv ein enger sachlicher Zusammenhang
besteht. In beiden Fällen wird ein einheitliches Vertragswerk angenommen.
Gut zu wissen:
Ein rechtlicher Zusammenhang besteht z.B. wenn der Bestand der Verträge ausdrücklich miteinander verknüpft ist oder die Verträge derart voneinander abhängen, dass diese miteinander „stehen und fallen“. Ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang besteht z.B. bei einem einheitlichen Vertragsangebot und wenn der Erwerber bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages umfassend an die Bebauung gebunden ist.
Die Finanzverwaltung und Rechtsprechung prüfen anhand eines ganzen Kriterienkatalogs, ob und inwieweit der gesamte Kaufpreis der Grunderwerbsteuer unterliegt.
Praxistipp:
Vermutet das Finanzamt ein einheitliches Vertragswerk, fordert es den Steuerpflichtigen anhand eines umfangreichen Fragenkatalogs dazu auf, unter Vorlage von Unterlagen darzulegen, inwieweit der Grundstückskauf und Bauleistungen eigenständig oder als einheitliches Vertragswerk zu beurteilen sind. Ohne steuerliche Beratung besteht die Gefahr teure Fehler zu machen. Spätestens für die Beantwortung des Fragebogens zum einheitlichen Vertragswerk sollte ein Rechtsanwalt bzw. Steuerberater hinzugezogen werden.
Wie sich ein einheitliches Vertragswerk vermeiden lässt
Grunderwerbsteuer für die Gebäudeerrichtung lässt sich nur vermeiden, wenn das Grundstück (unbebaut oder Abrissgrundstück) getrennt erworben wird und erst anschließend ein separater Vertrag über die Errichtung des Gebäudes geschlossen wird, der weder zeitlich, rechtlich und tatsächlich mit dem Grundstückskaufvertrag verknüpft ist. Falls ein derartiger Erwerb und die Beauftragung eines Bauträgers geplant ist, sollte unbedingt rechtzeitig vorab ein Rechtsanwalt bzw. Steuerberater beauftragt werden, der dazu beraten kann.
Fazit
Wer strategisch den Kauf und die Bebauung eines Grundstücks angeht, kann im Idealfall einen Großteil der Grunderwerbsteuer sparen, vorausgesetzt es liegt kein einheitliches Vertragswerk vor. Um später böse Überraschungen zu vermeiden, muss dies allerdings rechtlich, steuerlich und in tatsächlicher Hinsicht gut geplant sein. Ein erfahrener Rechtsanwalt bzw. Steuerberater kann dabei behilflich sein. Wer dagegen einfach vom Bauträger das Grundstück und die Bauleistungen aus einer Hand erwirbt, muss sich darauf einstellen auf den Gesamtkaufpreis Grunderwerbsteuer zu zahlen.